Từ 15/10/2026, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn cách Tòa án giải quyết tranh chấp đặt cọc. Dưới đây là bốn điểm đáng chú ý.
1. Đặt cọc là một giao dịch độc lập
Đặt cọc là giao dịch dân sự riêng, không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính — miễn là đáp ứng điều kiện về hình thức và các Điều 116, 117, 119 Bộ luật Dân sự 2015.
Khi đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, quyền truy đòi tài sản của bên nhận cọc vẫn được bảo vệ, kể cả khi tài sản đã được chuyển nhượng hay tặng cho.
2. Xử lý khi có vi phạm
- Không thỏa thuận phạt cọc: bên nhận cọc từ chối giao kết thì trả lại cọc và thêm một khoản tương đương; bên đặt cọc từ chối thì mất cọc.
- Phạt cọc quá cao: mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Lỗi của ai, người đó chịu phạt cọc. Cả hai cùng có lỗi, hoặc do bất khả kháng, thì không phạt cọc.
- Phạt cọc và bồi thường: có thể yêu cầu cả hai. Nếu đã thỏa thuận vừa phạt cọc vừa phạt vi phạm, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc.
- Tiền lãi chỉ tính trên tiền cọc, không tính trên tiền phạt cọc — trừ khi có thỏa thuận khác.
3. Tòa án nào có thẩm quyền
Với cọc liên quan đến bất động sản, khi nơi cư trú của các bên và nơi có bất động sản khác nhau, thẩm quyền xác định theo điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015. Nếu chỉ yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu, Tòa án nơi tổ chức công chứng đặt trụ sở sẽ giải quyết.
4. Thời hiệu khởi kiện
- 03 năm cho yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc.
- 02 năm cho yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu.
- Không áp dụng thời hiệu với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc.
Bài viết mang tính tham khảo. Mỗi vụ việc có tình tiết riêng — hãy trao đổi với luật sư trước khi ký hoặc khởi kiện.